作试管婴儿哪家医院好:V2工作室《购房攻略手册》系列四 -v2置业顾问工作室 -搜房博客

来源:百度文库 编辑:学姐知道 时间:2020/02/22 13:53:05

购房过程中的代表性法律问题罗列

在商品房买卖过程中,涉及诸多的流程和法律问题,一旦处理不慎,就可能引发法律纠纷,并给买房者造成很多麻烦,甚至是损失。所以,在购房之前,认真了解相应的可能涉及法律纠纷的问题,为自己将来能够拥有逞心如意的住房打下良好的基础。

1:“定金”与“订金”的区别
定金是指购房人根据合同约定,预先付给房地产开发商一定数额的金钱,以作为合同履行的保证,也就是以债券担保的形式而存在的。在《商品房买卖合同》中,如果约定了定金条款,如果出现违约行为,违约方要承担与定金数额相等的赔偿责任。换句话说,如果定金的支付方(购房人)违约,就将丧失定金的所有权,定金归收取方(开发企业)所有。如果收取定金的一方违约,就应该双倍返还定金。

这种以定金的方式来确保合同履行的方法就是定金罚则。有一点需要注意,房地产开发商只在取得了房屋的合法销售证件之后,才能收取购房人的定金。

作为购房人,购房前要先清除开发商是否具备商品房销售条件,有没有权利收取定金。如果开发商在不具备资质的条件下提前发售房产,购房人在认购时所缴纳的款项只能算是保留金,购房人可以随时选择退房,并且全额拿回保留金。也就是说,如果购房人不想购买此房,即便收据上写的是定金,从法律角度上讲,开发商也应该退还购房人所缴纳的款项。

另外,作为购房人,应该分清“定金”与“订金之间的区别”。订金作为预付款的一部分,并不具备担保债权的作用,如果开发商违约(不签订合同),购房人将无法得到双倍返还,而购房人违约的话,所交的款项能够如数拿回。

2:销售许可证的审查
有些开发商由于资金问题或工程进度等其他原因,只缴纳了一部分的土地出让金或者配套费用,因此他所取得的国有土地使用证或者商品房销售许可证可能存在一定的问题。主要特点为销售许可证存在一定的限制,通常只包括规划项目的部分楼号,有些甚至只包括一栋楼的部分楼层。因此,消费者应该重点审查所要购买的房屋是否在允许销售的范围之内。千万不要认为开发商有销售许可证,那么所有的房产都属于合法销售。

3:合同中的面积
期房的销售面积是依据施工图纸由测绘部门测算出来的,与建好的商品房有一定的误差,这也是购买期房的风险所在。法律规定,一套房屋的建筑面积误差不应超过±3%。但是,房产面积是由两部分组成的:套内建筑面积+公共分摊面积,如果公共分摊面积增大而套内建筑面积减少,总面积仍然处于在合同的约定范围内,此时,开发商不需要承担违约责任;但对于购房者来说,套内建筑面积的减少就意味着房屋的使用率的降低,也就是花钱买分摊而没有买到实际居住的面积,因此,在签订合同的时候,最好规定出各部分的变化比例,防止开发商的变更。

4:商品房交付条件的约定
对购买期房的人来说,房屋的交付是非常重要的,但是目前的购房合同中仅规定了:该商品房经验收合格;该商品房经综合验收合格;该商品房经分期综合验收合格;该商品房取得商品住宅交付使用批准文件四种标准。这四种标准都会取得相应的证明文件,但是验收部分不可能检验每套住房,他们只采取抽查的方式,这样一来,部分房产就难免出现各种各样的问题。也就是说,如果你所购买的房屋如果不是正好被验收的部门检验的住房,就设计了此种房屋是否可以交付的问题。

对于开发商,只要取得了政府部门的比准文件,就具备了交房的条件;但是对于购房人来讲,房子存在问题,肯定不能算交房,这就出现了矛盾。由于合同文本中无法解决这个矛盾,因此只能通过补充协议的方式来解决。所以,在补充协议中要写明交房的条件、时间、违约责任的判定和赔偿方案等。此外,还应写明逾期交房超过一定天数后,购房人有权退房,这样才能避免交房过程中可能出现的纠纷。